"Точечной застройкой большой земельный банк не создать"

"Точечной застройкой большой земельный банк не создать"

"Коммерсант", №232 17.12.2013

Генеральный директор группы компаний ЦДС Михаил Медведев в интервью BG рассказал о реалиях строительного рынка региона, о дальнейших планах компании и объяснил, почему есть смысл переходить к проектам комплексного освоения территорий.

BUSINESS GUIDE: Многие участники строительного рынка говорят о том, что 2013 год в целом был благоприятен для бизнеса. Как прошел этот год для вашей компании?

МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Согласен, что год был хороший, ровный. Когда на рынке спекулятивный рост, с одной стороны, это, конечно, выгодно для строителя. Цены растут - застройщики радуются: себестоимость сильно не изменяется, а продажи увеличиваются. С другой стороны, все это происходило перед кризисом 2008 года, только потом плохо закончилось. Лучше, когда все происходит в плановом режиме.

BG: Как такая стабильность отразилась на показателях ЦДС?

М. М.: Темпы строительства увеличились, продажи тоже увеличились. В этом году в Петербурге и Ленобласти мы планируем сдать около 200 тыс. кв. м жилья, в следующем году - около 400 тыс., в 2015 году объем сдачи упадет из-за цикла строительства. В 2016 и 2017 годах - в среднем от 400 тыс. кв. м в городе и области и выше.

Для нашей компании этот год переломный, поскольку мы перешли на новую организацию строительного процесса. Теперь мы строим не очередями, а этапами. По ряду причин мы решили перейти на квартальную застройку. У нас значительные объемы строительства. Чтобы обеспечить тот объем ввода, который мы планируем, нужен достаточно большой земельный банк. Его можно наработать тогда, когда отдельные земельные участки подходят под квартальную застройку - точечной застройкой большой земельный банк не создать. Поэтому мы решили перейти на квартальное строительство, хотя не отказываемся и от точечных домов.

BG: Какие у вас планы в этом сегменте?

М. М.: У нас в следующем году будет восемь кварталов, которые мы будем строить. На территории Ленобласти их пять. На территории города - три: на Октябрьской набережной, на проспекте Маршала Блюхера и на Пулковском шоссе. Девятый участок будет в Парголово, но это будет в 2015 году. Этапы у нас по 60 тыс. кв. м с квартала. За два года в этом квартале мы должны построить 120 тыс., за три года - 180 тыс. кв. м. С нуля цикл строительства занимает два-три года. Мы намерены строить несколько этапов параллельно друг другу.

BG: У вас найдутся для этого средства?

М. М.: Мы строим и параллельно продаем. С самого начала создания нашей компании мы придерживались этой политики. Мы не стараемся продать быстрее, чем построили. Так отчасти мы компенсируем свои риски.

BG: Недавно вице-губернатор Марат Оганесян говорил о том, что на территории Петербурга практически не осталось земель для проектов комплексного освоения территорий (КОТ).

М. М.: Городской - да, частная еще осталась. Территория Петербурга огромна, и незастроенных площадок тоже очень много. Еще много застроенных территорий, которые требуют реновации, промзон, которые надо выводить. Возможностей для строительства огромное количество, поэтому говорить о том, что земли нет, - неправильно. Марат Мелсович говорит немного о другом: основная часть земли, которая подходит для проектов КОТ, частная.

BG: Недавно Смольный предложил девелоперам строить социальную инфраструктуру за свой счет. Как вы относитесь к такому предложению?

М. М.: КОТ - это достаточно сложный проект и требует большого финансирования и решения многих вопросов, начиная с социальных и заканчивая дорожно-транспортными. Невозможно строить одно жилье без дорог и социальной инфраструктуры. Мы можем всю транспортную, социальную, инженерную инфраструктуру заложить в стоимость квадратного метра, только построенный квадратный метр никто не сможет купить. С другой стороны, у города нет денег для строительства дорожной и социальной инфраструктуры при массовом жилищном строительстве. Заложить же всю стоимость в квадратный метр невозможно, поэтому какой-то компромисс между затратами застройщиков и затратами города все же должен быть.

BG: На какой компромисс вы готовы пойти?

М. М.: В виде компромисса мы готовы идти на строительство отдельных школ и детских садов. С нашей стороны - пожелание, чтобы деньги на это шли не из прибыли компании, а чтобы они закладывались в себестоимость, потому что денег и так не хватает ни городу, ни застройщикам для строительства социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры. Здесь же фактически получается, что из прибыли надо отдавать 38% налогов, из них 20% - налог на прибыль, 18% - НДС.

BG: Какой у вас сейчас объем земельного банка? Планируете его расширять?

М. М.: Мы каждый месяц смотрим новые участки земли, что-то будем покупать. На сегодняшний день объем нашего земельного банка более 3,5 млн кв. м.

BG: Планируете уходить в другие регионы?

М. М.: В ближайшие два года нет, потом в Москву и Московскую область.

BG: Жилье какого класса планируете там строить?

М. М.: Любого. Мы готовы строить везде. И загородным строительством заниматься, и массовым, и бизнес-классом, и "элитой". Например, элитное строительство - это узкий пласт, но очень рентабельный. Сейчас мы работаем в массовом сегменте, потому что он самый устойчивый, самый "оборачиваемый".

BG: ЦДС планирует участвовать в программе сохранения и развития территорий "Конюшенная" и "Северная Коломна - Новая Голландия"?

М. М.: Думаю, что в среднесрочном или долгосрочном периоде, конечно, будем. Что касается ближайшей перспективы, то, наверное, нет, потому что пока очень много вопросов нерешенных. Сейчас ситуация только раскрывается. Но в целом, если город будет этим заниматься, то и мы тоже будем.

BG: За этот год были какие-то изменения в составе лидеров отрасли? Были ли какие-то неожиданности для игроков?

М. М.: Не очень корректно высказываться о других. Все-таки строительный рынок консервативный. Для того чтобы строить в достаточно больших объемах, надо к этому идти не один год. Нельзя сказать, что кто-то пришел и за несколько месяцев или за квартал стал самым значимым игроком на рынке. Такого не бывает.

BG: У вас есть определенная стратегия принятия решений в сложной бизнес-ситуации?

М. М.: Строительный бизнес - достаточно многосторонний, много вопросов возникает оперативных, которые требуют решения на самом высоком уровне. В каких-то видах бизнеса можно уйти от оперативного управления достаточно надолго, а в строительстве в наших российских реалиях этого нельзя сделать. Все время надо какие-то оперативные вопросы решать. Конечно, надо быть в курсе того, что происходит на каждом участке, и одновременно делегировать свои полномочия. Если над конкретной задачей работать день за днем, то вопрос решается.

BG: Какие, по вашему мнению, самые значимые события произошли на строительном рынке за этот год?

М. М.: Корректировка генплана, конечно, на первом месте. Затем обсуждение Региональных нормативов градостроительного проектирования. Это событие окажет значительное воздействие на рынок, а также на обсуждение вопросов, связанных со строительством социальной инфраструктуры.

BG: Расскажите о последних тенденциях в квартирографии.

М. М.: Я не вижу здесь больших изменений в среднесрочном периоде. Все-таки у нас массовый сегмент самый востребованный, поэтому, наверное, в этом сегменте и будут основные продажи. К сожалению, у нас люди все еще плохо обеспечены. И говорить о том, что квартиры нужны более просторные, наверное, рано. Думаю, что в этом сегменте в ближайшие двадцать лет мало что поменяется.

BG: Как изменится стоимость квадратного метра в обозримой перспективе?

М. М.: Все зависит от политики города. Все-таки все больше вещей, связанных с социальной инфраструктурой, будет включаться в себестоимость строительства. Поэтому я полагаю, что себестоимость будет расти - и продажная стоимость тоже. Рынок будет сужаться. Получится нормальный рост в пределах инфляции.

BG: Дадите прогноз развития строительного рынка на ближайшее будущее?

М. М.: Если не будет серьезных изменений в общей экономике страны, то рост будет в пределах инфляции - примерно на 10%. Увеличения объемов строительства или большого спада не будет. Все будет достаточно ровно.