Максим Шубарев - интервью ДП 2.09.2014

 

"Деловой Петербург" 2 сентября 2014 года

 Есть время спокойно подумать

Председатель совета директоров Setl Group Максим Шубарев рассказал, остались ли на рынке жилого строительства в Петербурге мошенники, а также о том, могут ли девелоперы одновременно строить и бороться с затовариванием жилой недвижимости.

Можно ли сказать, что за те 20 лет, что вы работаете в строительстве, в Петербурге был построен цивилизованный рынок?

- Можно сказать, что рынок стал гораздо более цивилизованным. 20 лет назад законодательная база рыночного строительства только начинала выстраиваться, четких правил не было. Тогда мы пришли на наш первый объект - недостроенный на бюджетные деньги дом для госпредприятия. Предприятие приватизировали, и мы взяли здание буквально на середине стройки, совместив интересы и привлеченных нами дольщиков, и очередников.

Сегодня же, безусловно, создано четкое правовое поле. Есть 214-й ФЗ. Есть генплан, региональные нормы. Не все в этих документах идеально, но они приняты, правила есть. Тот же 214-й закон по крайней мере защищает права дольщиков. Для нас это тоже гарантии того, что на соседнюю площадку не придут явные жулики, которые не будут выполнять обязательства. Еще 10 лет назад, и уж тем более 20, ситуация была совсем иной. На рынке наряду с добросовестными компаниями работали мошенники, которые не собирались ничего строить. Сегодня правовая база такова, что в явной форме подобное невозможно.

Какие события последнего времени для вас самые значимые?

- Для меня их два. В этом году наконец начал налаживаться процесс согласования градостроительной документации. За первые несколько месяцев 2014 года уже было согласовано больше ППТ, чем за весь прошлый год. Второе важное событие - конкретизация правил в отношении строительства соцобъектов в городе. При администрации создан специальный фонд социальной инфраструктуры, где аккумулируются средства застройщиков. А наш бизнес в очередной раз продемонстрировал социальную ответственность.

Но правильно ли, что девелоперы кроме уплаты налогов за свой счет возводят школы и детсады?

- С одной стороны, политику властей можно понять. Обязанность государства строить детские сады и школы в разных городах страны выглядит по-разному. Одно дело - дотировать это в регионах, другое дело - в Москве и Петербурге, где уже много лет наблюдается строительный бум, несоразмерный с возможностями бюджета по возведению социалки. В то же время наша компания - налогоплательщик, который перечисляет далеко не копейки в местный бюджет. Около 15% налогов Петербурга - это поступления от строительного комплекса.

Естественно, такой подход, когда создание социальной инфраструктуры полностью переложено на плечи застройщиков, не может вызвать восторга. Мы законопослушные граждане и будем эти условия исполнять. Но хочется верить, что в будущем данная политика все же будет пересмотрена.

А такой подход к строительству соцобъектов, как в Ленобласти, строителям больше импонирует?

- Зачет за налоги - очень конструктивная политика. Она реализуется в Ленобласти для того, чтобы создать среду для инвестиций, чтобы в итоге привлечь налоги. И 2 последних года продемонстрировали высокую эффективность такого подхода.

Как влияет на экономику проектов строительство социалки за свой счет?

- Для крупных проектов комплексного освоения территорий это не так и страшно. Конечно, это отразится на рентабельности и может отразиться на стоимости квадратного метра, но экономика крупных проектов такую нагрузку в состоянии выдержать. Для небольших компаний с проектами меньших масштабов это будет намного тяжелее. Поэтому в конечном итоге подобные правила могут вести к укрупнению рынка. Хотя сейчас рассматривается и вариант, когда застройщик может не полностью взять на себя строительство школы, а оплатить количество мест в ней в зависимости от объема проекта.

Какова сейчас рентабельность строительных компаний?

- Точных цифр не раскрою, но рентабельность строительного бизнеса за последние 10-15 лет снизилась в разы. Сейчас она, как везде, разумная.

Как боретесь с ее падением? Какие у вас планы на этот год?

- Мы начали наращивать объемы. В прошлом году ввели 350 тыс. м2, в этом году у нас будет около 500 тыс. На ближайшие 10 лет принят целевой показатель по сдаче 400-500 тыс. м2 в год. 1 млн м2 у нас в работе, еще 500 га - земельный банк, на котором можно реализовать около 6 млн м2. В покупку земель и строительство мы в прошлом году инвестировали порядка 25 млрд рублей. Сейчас ведем переговоры по нескольким территориям в других регионах. Что касается Петербурга и Ленобласти, здесь на ближайшие годы мы объем работы себе обеспечили. И это преимущественно крупные проекты квартальной застройки.

То есть меньшие проекты уже не присматриваете?

- Интересные с точки зрения расположения объекты, в том числе в исторической части города, мы всегда рассматриваем. В частности, земли бывших предприятий. Это перспективно. Во-первых, собственники заводов сами далеко не всегда довольны жизнью в центре: изношенная инфраструктура, логистические трудности дают о себе знать. Во-вторых, такое расположение предприятий ни с экологической точки зрения, ни с точки зрения транспортной нагрузки на город не логично. Мы это увидели наглядно, когда делали расчеты для одного из наших проектов редевелопмента. Мы посчитали, сколько машин с бетоном должно проезжать через центр города и через другие магистрали, чтобы обеспечить производственный процесс на этом заводе (ПО "Баррикада" на Охте. - Ред.). Это точно противоречит идее города для людей.

Предложение на рынке перевалило за 4 млн м2, не может ли случиться затоваривания?

- Я не верю во все эти разговоры о затоваривании. Исходя из данных о наших сделках, которых свыше 2 тыс. в месяц, я делаю вывод, что рынок сбалансирован. Но даже если ситуация начнет меняться и предложение начнет преобладать над спросом, любой опытный застройщик будет в состоянии отрегулировать свое предложение в соответствии с рыночной ситуацией. Вывод каких-то очередей можно отложить.